Ознакомительный фрагмент

Введение

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Так в приведенном выше  определении недвижимости, закрепленным Гражданским кодексом РФ, следует обратить внимание на признак, по которому тот или иной объект можно отнести к недвижимости: «…всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…». К сожалению, наш ГК не дает расширенного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без несоразмерного ущерба их назначению». Между тем, отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта недвижимости. Это имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Однако, существует совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.   Эти отношения являют собой рынок недвижимости.  Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости − физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости. Право собственности в РФ определяется 17-ой главой ГК «собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него.

В рыночных условиях необходимым элементом при совершении практически  любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решения о реализации и финансирования проектов строительства и реконструкции объектов недвижимости, их внесения в уставный капитал и т.д., является  независимая профессиональная оценка имущества.

Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких последовательных  этапов. Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта. 

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). На протяжении всего советского периода нашей истории практически единственным  для определения стоимости недвижимости использовался затратный подход. Именно этот подход лежит в основе определения инвентаризационной стоимости, которую рассчитывали предприятия технической инвентаризации (БТИ, ПТИ и др.) а также для расчетов налогооблагаемой базы многих объектов. В настоящее время он также присутствует в методике расчетов при определении рыночной стоимости недвижимости и является предметом изучения настоящей работы.

Работа состоит из четырех глав и приложения.

Первая глава посвящена  раскрытию понятия "недвижимость", в ней приведены основные виды классификации и рассмотрены особенности недвижимости как объекта оценки.

Во второй главе рассмотрены основные положения и общие требования к проведению оценки объекта недвижимости, а также основные подходы, используемые оценщиками.

В третьей главе представлена собственно технология применения затратного подхода.

Четвертая глава раскрывает понимание "стоимости строительства", без которого невозможно прийти к определению верной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Целью настоящей работы является проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.  Достижение настоящей цели возможно путем комплексного анализа затратного метода оценки недвижимости,  изучения периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему.

   При написании аттестационной работы использованы нормативно – правовые акты, материалы СМИ и Интернет, специальная и учебная литература.

Вы можете заказать готовую работу или ее авторский аналог по вашим условиям  с уровнем оригинальности более 70%

Для заказа работы напишите:

E-mail:   delona5@mail.ru

Или позвоните:

8-922-600-47-41