ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

ТЕЗИСЫ ЛЕКЦИЙ

Тема 1. Предмет и метод дисциплины “Основы оценки недвижимости”. Классификация оцениваемых объектов недвижимости.

Предметом дисциплины «Основы оценки недвижимости» является недвижимость и недвижимое имущество в правовом, физическом и экономическом измерении и оценка ее рыночной или иной стоимости. Предметом дисциплины выступают макроэкономические и микроэкономические отношения, связанные с оценкой недвижимого имущества физических и юридических лиц. Методом дисциплины является совокупность способов и приемов оценки объектов недвижимости в рамках классических подходов к оценке собственности.

В процессе оценочной деятельности особое внимание должно уделяться применению классификационных моделей недвижимости.

В Гражданском кодексе Российской Федерации к недвижимости относятся следующие объекты:

1. Земельные участки.

2. Участки недр.

3. Обособленные водные объекты.

4. Объекты, прочно связанные с землей, в том числе:

– здания;

– сооружения;

– леса;

– многолетние насаждения.

5. Движимые объекты, подлежащие регистрации:

– воздушные и морские суда;

– суда внутреннего плавания;

– космические объекты.

7. Предприятие как имущественный комплекс, представленный в совокупности

следующих элементов: земельные участки, здания, сооружения, нематериальные активы, интеллектуальная собственность, машины, оборудование, транспортные средства, производственные запасы, финансовые активы, ценные бумаги, дебиторская и кредиторская задолженность.

По функциональному назначению недвижимость можно подразделить на три крупных блока:

1) жилой фонд;

2) нежилой фонд;

3) природные объекты.

По целевому назначению земли, как важнейший объект недвижимости, подразделяются на семь категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли поселений.

3. Земли промышленности и иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий:

– особо охраняемых природных территорий (лечебно-оздоровительных местностей, курортов, природных заповедников, заказников, национальных природных парков, ботанических садов и др.);

– природоохранного назначения (водоохранных зон, водоемов, полезащитных

насаждений и др.);

– рекреационного назначения (отдыха, туризма, спортивной деятельности и др.);

– историко-культурного назначения (памятников истории и культуры, достопримечательных мест, военных и гражданских захоронений и др.);

– иные особо ценные земли.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Указанная классификационная модель позволяет учесть особенности конкретных объектов недвижимости при их оценке.

Тема 2. Законодательное регулирование оценки недвижимости. Федеральные стандарты оценки.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), международными, европейскими, федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3) и стандартами саморегулируемых организаций оценщиков.

В федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-фз от 29 июля 1998 г. (с последующими изменениями и дополнениями) говорится, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. В процессе оценочной деятельности субъекты оценки выражают свое мнение относительно рыночной стоимости недвижимого имущества. При этом субъектами оценки выступают эксперты-оценщики, а объектами оценки является недвижимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Международные стандарты оценки содержат устоявшееся определение рыночной стоимости и определения нерыночных баз оценки. Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованными покупателем и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

В данном законе указаны субъекты оценочной деятельности, объекты оценки, обязательные случи проведения оценки, права и обязанности оценщика, требования к договору об оценке имущества и к содержанию отчета об оценке, вопросы саморегулирования оценочной деятельности.

Федеральный стандарт оценки N 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный приказом Минэкономразвития России N 256 от 20.07.2007 г. определяет общие понятия оценки, такие как: объект оценки, подход к оценке, дата оценки и т.д., а также определяет требования к проведению оценки. В процессе оценке оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы. В рамках каждого из указанных подходов оценщик самостоятельно выбирает конкретные методы оценки.

         Федеральный стандарт оценки N 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России N 255 от 20.07.2007 г. определяет цель оценки как определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Базовым стандартом в процессе оценки является рыночная стоимость имущества

Федеральный стандарт оценки N 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный приказом Минэкономразвития России N 254 от 20.07.2007 г. определяет понятие отчета об оценке, требования к составлению и содержанию отчета об оценке.

Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации №11 от 27.11.1996 г. утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик (Эксперт по оценке имущества)».

Тема 3. Цель, принципы оценки и виды стоимости.

Цель оценки – определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.

Основными целями оценки недвижимости являются:

• Купля-продажа, мена;
• Проведение конкурсов, аукционов, торгов;
• Аренда, лизинг;
• Залог;
• Внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав
• Передача в доверительное управление;
• Отражение в отчетности
• Оценка с целью переоценки основных фондов;
• Инвестиционное проектирование
• Раздел, наследование, дарение;
• Страхование;
• Исчисление налогов, пошлин, сборов;
• Приватизация
• Национализация
• Конфискация
• Возмещение ущерба
• Ликвидация
• Разрешение имущественных споров;
• Передача прав собственности;
• Коммерческая концессия.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта:

- принцип полезности;

- принцип замещения;

- принцип ожидания;

2) принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта:

- принцип остаточной продуктивности;

- принцип предельной продуктивности;

- принцип вклада;

- принцип возрастания и убывания доходности;

- принцип сбалансированности (пропорциональности);

- принцип оптимальных величин;

- принцип оптимального разделения имущественных прав.

3) принципы, обусловленные влиянием рыночной среды:

- принцип соответствия;

- принцип зависимости;

- принцип спроса и предложения;

- принцип конкуренции;

- принцип изменения;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Важным принципом, который используется оценщиками в рамках всех трех традиционных подходов к оценке недвижимости, является принцип замещения. Ключевым из указанных принципов является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. В соответствии с ним из нескольких юридически разрешенных, физически возможных, финансово осуществимых и экономически целесообразных альтернативных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором рыночная или иная стоимость будет максимальной.

Система принципов оценки недвижимости представлена на Рис. 1.

Рис. 1. Взаимосвязанность принципов оценки стоимости недвижимости.

В соответствии с федеральным стандартом оценки N 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России N 255 от 20.07.2007 г существует четыре вида стоимости:

Рыночная стоимость;

Инвестиционная стоимость;

Ликвидационная стоимость;

Кадастровая стоимость.

В экономической теории различают потребительную и меновую стоимость. В теории и практике оценки различают две большие группы стоимости – стоимость использования (субъективная) и стоимость обмена (объективная). В ряде научных исследований выделяют также экономическую и нормативную группы стоимости.

Тема 4. Методика оценки объектов недвижимости.

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает 9 этапов:

1. Постановка задачи.

На этапе постановки задачи:

• Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;
• Устанавливается цель оценки;
• Устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащей определению в ходе оценки;
• Устанавливается дата оценки.

2. Составление плана работ.

На этом этапе определяются:

• График работ по оценке;
• Источники и способы сбора информации;
• Затраты на сбор и обработку информации;
• Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;
• Вознаграждение оценщика.

3. Определение стоимости работ и подписание контракта

• Гонорар специалистов
• Стоимость рыночной информации
• Стоимость работы и подписание контракта

4. Сбор и обработка данных.

На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района и региона его местоположения. Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации.

5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

На данном этапе определяется:

• Соответствие правовым требованиям и ограничениям
• Физическая возможность
• Финансовая обеспеченность
• Экономическая осуществимость
• Максимальная продуктивность

6. Оценка стоимости земельного участка.

7. Оценка стоимости объекта на основе трех стандартных подходов.

8. Согласование результатов, полученных различными подходами.

На этапе согласования проводится:

• Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
• Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
• Проверка правильности всех математических расчетов;
• Синтез оценочных стоимостей, полученных при использовании трех подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

9. Составление отчета об оценке и предоставление его заказчику.

Методика оценки объектов недвижимости схематично представлена на Рис. 2.

Рис 2. Этапы процесса оценки.

Важным этапом процесса оценки является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

Тема 5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Наиболее эффективное использование недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее действенным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическое оформление, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта. В современной трактовке количество критериев модифицировано по сравнению со стандартными критериями. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть законодательно разрешенным, физически осуществимым, управленчески возможным, финансово осуществимым, экономически целесообразным и обеспечивать максимальную рыночную или иную стоимость объекта оценки.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может применять две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается либо как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант использования участка с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета об оценке рыночной или иной стоимости недвижимого имущества.

Тема 6. Особенности оценки стоимости земельных участков.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени в соответствии с принципом полезности.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей в соответствии с принципом спроса и предложения.

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности в соответствии с принципом замещения.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (земельной ренты) в соответствии с принципом ожидания.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В рамках оценки рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Тема 7. Оценка стоимости недвижимости в рамках затратного подхода.

Затратный подход к определению стоимости объектов недвижимости основан на использовании трудовой теории стоимости. Применение затратного подхода предполагает, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную – полную стоимость воспроизводства и полную стоимость замещения.

Полная стоимость воспроизводства есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копией оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Полная стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

Главное преимущество затратного подхода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования сравнительного и доходного подходов. В этих условиях применение затратного подхода, опирающегося на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способно дать надежные результаты оценки недвижимости.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости является: определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений; определение рыночной стоимости старых объектов, когда имеется надежная информация для расчета износа; определение рыночной стоимости строительных проектов; определение рыночной стоимости уникальных объектов и объектов специального назначения; определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке другими подходами и методами.

Информационная база оценки недвижимости затратным подходам включает: свидетельство о собственности объекта недвижимости (свидетельство на иные вещные права), технический паспорт объекта оценки, кадастровый паспорт объекта оценки, локальные и объектные сметы, сводный сметный расчет, договорные цены на готовую строительную продукцию, прейскуранты на строительство зданий и сооружений, нормативы удельных капитальных вложений, укрупненные показатели восстановительной стоимости, укрупненные сметные нормы по зданиям и сооружениям в целом, индексы стоимости строительства, сборники компании «Ко-Инвест», региональные справочники стоимости строительства, расчетный лист физического износа из технического паспорта на здание или сооружение, правила оценки физического износа жилых зданий, данные строительной экспертизы, данные региональных земельных комитетов, данные земельных кадастров, досье оценщика.

Процедура оценки недвижимости с использованием затратного подхода.

Оценка объектов недвижимости с использованием затратного подхода включает следующие этапы:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;
2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки);
3. Определение предпринимательской прибыли;
4. Оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли;
5. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений;
6. Оценка стоимости улучшений с учетом износа;
7. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

В Табл. 1. приведена шкала расчета физического износа объектов недвижимости.

Табл. 1

В общем виде формула для расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом имеет следующий вид:

Срз = Вс + Зу – НИ,

Вс = ПСВ или ПЗС,

НИ = ФИ +ФуИ + ВИ,

где, Срз – Рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода, Вс – восстановительная стоимость, ПСВ – Полная стоимость воспроизводства, т.е. стоимость точной копии объекта, ПСЗ – Полная стоимость замещения, т.е. стоимость аналогичного объекта, Зу – Стоимость земельного участка, НИ – Накопленный износ, ФИ – Физический износ, ФуИ – Функциональный износ, ВИ – Внешний износ.

Восстановительная стоимость может быть определена с помощью следующих методов оценки:

• сметный или количественный метод,
• метод учета затрат,
• метод сравнительных единиц,
• метод объектов-аналогов.

Величина накопленного износа может быть определена с помощью следующих методов:

• экспертный метод (табл. 1),
• нормативный метод,
• метод рыночной выборки,
• метод срока службы (рис. 3),
• метод разбивки износа.

В целом в теории и практике оценочной деятельности различают устранимый физический износ, неустранимый физический износ, устранимый функциональный износ, неустранимый функциональный износ и внешний износ.

Рыночная стоимость земельного участка может быть определена с помощью следующих методов:

• метод сравнения продаж,
• метод выделения,
• метод распределения,
• метод капитализации земельной ренты,
• метод остатка,
• метод предполагаемого использования.

Рис. 3. Срок жизни здания

Двумя другими подходами к оценке рыночной стоимости недвижимого имущества являются сравнительный (рыночный) и доходный.

Тема 8. Оценка стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода.

Сравнительный или рыночный подход к определению стоимости объектов недвижимости основан на использовании теории спроса и предложения (теории рыночного равновесия).  Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, по которой он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, отсутствие такого рынка либо его недостаточная развитость, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен двумя методами:

1) методом сравнительного анализа продаж;

2) методом соотнесения цены и дохода.

Метод сравнительного анализа продаж предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющими на цену.

Метод соотнесения цены и дохода, представленный двумя модификациями:  методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации, основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект.

Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом включает: данные риэлторских агентств, данные управляющих компаний, данные бюллетеня РФФИ «РЕФОРМА», данные региональных информационных бюллетеней, данные периодических изданий, интернет-ресурсы, досье оценщика.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

• Анализ рыночной ситуации по рассматриваемому типу объектов недвижимости и региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• Разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами сравнения);
• Расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• Применение модели к объектам сравнения с целью расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

В общем виде формула расчета стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом выглядит следующим образом:

Срс = Ца * К1 * К2 * К3 * … * Кn ± Цдэ,

где Срс – Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, Ца – Цена объекта, аналогичного объекту оценки, К1,…Кn – Корректировки, Цдэ – Цена дополнительных элементов.

          К основным элементам сравнения относят: состав передаваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли-продажи; условия продажи; время продажи; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. В качестве единиц сравнения применяются: цена за единицу площади участка; цена за единицу площади помещений, подлежащих сдаче в аренду; цена за единицу общей площади помещений; цена за единицу полезной площади помещений; цена за единицу объема сооружения; цена за комнату; цена за квартиру; цена за единицу недвижимости, приносящей доход.

         Американским институтом оценки недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

1)Переданные имущественные права.

2)Финансовые условия.

3)Условия продажи.

4)Время.

5)Местоположение.

6)Физические характеристики.

Корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот. Корректировка может производиться в денежном выражении, в процентах, в общей группировке.

Тема 9. Оценка стоимости недвижимости в рамках доходного подхода.

Доходный подход к определению стоимости объектов недвижимости основан на использовании теории капитализации земельной ренты. Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Доходный подход базируется на основных принципах оценки недвижимости и факторах стоимости. Принцип ожидания является основным. Ценность объекта недвижимости для собственника определяется текущей стоимостью доходов, которые инвестор ожидает получить в будущем. Использование данного принципа требует прогнозирования ожидаемых будущих доходов и расчета ставки доходности и капитализации, которая отражает ожидаемые изменения с течением времени.

Информационная база оценки недвижимости доходным подходом включает: данные риэлторских агентств, данные информационных агентств, данные управляющих компаний, данные периодических изданий, данные собственника оцениваемого объекта, договора аренды имущества, бизнес-планы, досье оценщика.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1) метод капитализации дохода – первый метод капитализации;

2) метод дисконтированных денежных потоков – второй метод капитализации.

Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Если, по мнению оценщика, прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться, то оценку следует проводить методом дисконтированных денежных потоков, а если ожидаемые доходы будут стабильными либо стабильно изменяющимися, можно использовать метод капитализации доходов. Предполагается, что результат оценки не зависит от используемого метода, поскольку выбор определяется не субъективным решением оценщика, а объективными факторами.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости (Со)

будущих стабильных доходов, полученных от использования объекта с помощью

коэффициента капитализации:

где Дп – периодический доход; Рк – коэффициент капитализации, который определяется на основе анализа рыночных данных и учитывает безрисковую ставку процента, ставку премии за риск неликвидности, ставку премии за неудачу в инвестиционном менеджменте и ставку премии за прочие дополнительные риски.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на последовательном приведении каждого дохода или группы доходов со своими ставками дисконтирования к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Уравнение дисконтированных денежных потоков имеет вид:

где Срд – стоимость объекта; Д1,Д2, …,Дn – доход или денежные поступления за определенные периоды; Р1,Р2, …,Рn – ставки дисконта за определенные периоды. Доход последнего периода должен включать и сумму, полученную от перепродажи имущества, то есть стоимость реверсии или терминальную стоимость.

Методика оценки рыночной или иной стоимости объектов недвижимого имущества состоит из следующих основных этапов:

1) определение потенциального валового дохода;

2) определение потерь от неполной загрузки объектов недвижимости и недосбора арендных платежей;

3) определение действительного валового дохода;

4) определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией оцениваемых объектов, которые подразделяются на условно-постоянные и условно-переменные;

5) определение прочих доходов за минусом прочих расходов;

6) определение чистого операционного дохода;

7) определение текущей стоимости объектов оценки первым или вторым методом капитализации.

 В процессе оценки последовательно определяется потенциальный валовой доход, действительный валовой доход и чистый валовой доход, генерируемый недвижимостью. Если известна площадь оцениваемого объекта недвижимости и ставка арендной платы за 1 кв. м, то потенциальный валовой доход определяется произведением указанных величин. Расчет арендуемой площади осуществляется на основании анализа текущих договоров аренды. При этом определяются постоянная и временная недозагрузки. Примерами типовых операционных расходов могут служить: административные и управленческие расходы, непредвиденные расходы, расходы на содержание технического персонала, охрана, ресепшн, расходные материалы, внутренняя уборка, сменные коврики, уборка прилегающей территории, малярные работы, вывоз мусора и снега, мойка окон и фасада, техобслуживание и уборка кровли, дезинсекция, дератизация, униформа.

В рамках доходного подхода различают следующие виды ставок капитализации: общая, для собственного капитала, для заемного капитала, для земли и для улучшений. При этом, коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала.

Общая ставка капитализации может быть определена с помощью следующих методов:

1. метод анализа рыночных аналогов;
2. метод коэффициента покрытия долга;
3. метод связанных инвестиций по финансовым компонентам;
4. метод связанных инвестиций по физическим компонентам;
5. метод Эллвуда;
6. метод Хоскольда;
7. метод Инвуда;
8. метод Ринга.

Ставка дисконтирования при втором методе капитализации определяется:

1. методом рыночной экстракции (рыночного анализа);
2. методом кумулятивного построения;
3. методом инвестиционной группы;
4. моделью оценки капитальных активов.

Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования выражается формулой:

Ск = Сд – Кп,

где, Ск – ставка капитализации, Сд – ставка дисконтирования; Кп – коэффициент, учитывающий ежегодный прирост или уменьшение стоимости недвижимости за период между приобретением объекта недвижимости и его предполагаемой перепродажей на рынке.

На рыночную стоимость недвижимости в процессе оценки в рамках всех трех подходов оказывают влияние различные факторы. Основными из них являются следующими:

1. Экономические
2. Научно – технические
3. Политические
4. Социальные
5. Культурные
6. Демографические
7. Природные
8. Географические
9. Экологические.

К экологическим факторам относятся: механическое, физическое, химическое, тепловое, световое, шумовое, электромагнитное и радиационное загрязнение.

Каждый из указанных подходов имеет свои преимущества и недостатки, обобщенные в Табл. 2.

Табл. 2

Преимущества и недостатки существующих подходов и методов оценки стоимости промышленного предприятия

В процессе оценки стоимости объектов недвижимости необходимо максимально возможно учитывать влияние преимуществ подходов и методов и нивелировать влияние их недостатков.

Тема 10. Механизм согласования результатов, полученных с помощью различных подходов к оценке недвижимости. Требования к отчету об оценке недвижимости.

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального специалиста-оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.

В отчете об оценке итоговая величина стоимости может быть представлена в виде одного числа, диапазона стоимостей или в обоих вариантах. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Это является наилучшим вариантом проведенного оценщиком расчета стоимости недвижимости. Точечная величина итоговой стоимости недвижимости обычно округляется с учетом необходимой степени точности, связываемой с конкретным заданием на оценку.

Существует несколько методик согласования результатов, полученных с помощью различных подходов:

1. Методика ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как

- способность учитывать цель оценки;

- способность учитывать конъюнктуру рынка;

- способность учитывать физические и экономические параметры объекта;

- качество информации.

2. Метод распределения весовых коэффициентов. Расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов в данном случае проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу.             Обоснование удельного веса проводится по шести критериям:

1) достоверность информации;

2) полнота информации;

3) способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца;

4) способность учитывать конъюнктуру рынка;

5) способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта;

6) допущения, принятые в расчетах.

Наибольшее распространение получил метод согласования итоговых результатов с помощью средних величин. При этом используются две категории средних:

1. степенные средние – средняя арифметическая, гармоническая, квадратическая, геометрическая, хронологическая;
2. структурные средние – мода и медиана.

В идеале все методы должны дать одно и то же значение стоимости оцениваемого объекта. Однако так практически никогда не бывает по целому ряду причин. Довольно часто оценка по разным методам определяется следующим образом: нижняя граница стоимости – это значение, полученное затратным подходом; где-то посередине находится величина по сравнительному подходу и верхняя граница – доходный подход. Но это не общее правило, и в зависимости от конкретных условий оценки можно получить другие результаты. Большую роль при их согласовании играет интуиция и опыт оценщиков, их способность принимать экспертные решения. Существуют различные технологии взвешивания полученных результатов. Например, в практике оценки бизнеса эксперты часто пользуются методикой, разработанной в 1999 г. известной аудиторско-консалтинговой фирмой Deloitte&Touche и апробированной специалистами Финансовой академии при Правительстве РФ. Суть методики состоит в выявлении определяющих факторов для каждого подхода и метода и экспертного присвоения им баллов по схеме: да + 1, нет -1, затруднение оценке 0. В оценке недвижимости иногда применяется установление весов различных подходов методом анализа иерархий (МАИ), который представляет собой систематическую процедуру для иерархического представления элементов, определяющих сущность любой проблемы, и состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. В МАИ оценочные подходы сравниваются по следующим критериям:

1) возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов

и продавца;

2) тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится

анализ;

3) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на

его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность;

4) учет экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе.

Именно этот метод был использован, например, в проекте Рекомендаций по применению единой методологии оценки объектов недвижимости при определении рыночной стоимости для расчета арендной платы Экспертного совета при

департаменте имущества г. Москвы от 11.07.2002 г., согласно которым наиболее вероятные значения весов следующие: для затратного подхода – 0,2; для сравнительного и доходного – 0,4. В данном случае оценщик, основываясь на экспертных суждениях и анализе данных, применил метод анализа иерархий и получил средневзвешенную величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для согласования итоговых результатов, полученных различными подходами и методами оценки, можно использовать метод «золотого» сечения и ряд других современных методических разработок.

Практика показывает, что суждения о весомости результатов доходного, затратного и сравнительного подходов, принятые на основании интуитивного анализа, не менее объективны, чем решения, вынесенные на основании математической модели. Тем не менее, применение математических приемов обоснования оценочных решений позволит, с одной стороны, расширить доказательную базу проведенных расчетов, с другой - получить дополнительную возможность перепроверки и подтверждения вынесенных суждений. Актуальность обеспечения оценщиков адекватным математическим инструментарием, нашедшим ранее свое применение в других областях деятельности, апробированным и подтвердившим свою эффективность, очевидна.

Согласно Федеральному стандарту оценки N 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденному приказом Минэкономразвития России N 254 от 20.07.2007 г. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

1) В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

2) Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

3) Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

4) Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

1) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

- общая информация, идентифицирующая объект оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки;

2) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

3) сведения о заказчике оценки и об оценщике.

4) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

5) применяемые стандарты оценочной деятельности.

6) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

7) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

8) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

9) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

По действующему законодательству отчет об оценке действителен в течение шести месяцев с даты его составления. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ. Отчет об оценке недвижимости должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен его личной печатью или печатью оценочной фирмы. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки при их наличии.

ЛИТЕРАТУРА

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. с последующими изменениями и дополнениями.
2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденные приказами Минэкономразвития России № 256, № 255, № 254 от 20.07.2007 г.
3. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И. и др. Основы оценки недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: 2004. 263 с.
4. Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003. 488 с.
5. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. – М.: ИД «Юриспруденция», 2007. 240 с.
6. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. – М.: КНОРУС, 2009. 344 с.
7. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2005. 238 с.
8. Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю. Оценочная деятельность. Правовые, теоретические и математические основы. – М.: Маркет ДС, 2008. 256 с.
9. Коптев-Дворников В.Е., Ципкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 119 с.
10. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 1998. 224 с.
11. Коростелев С.П. Теория и практика оцнки для целей девелопмента и управления недвижимостью. – М.: Маросейка, 2009. 416 с.
12. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости. Учебное пособие. – М.: Архитектура-С, 2005. 200 с.
13. Петров В.И. Оценка стоимости земли. Учебное пособие. – М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2005. 172 с.
14. Постюшков А.В. Стратегический оценочный менеджмент. Учебное пособие. – М.: Издательство «Спутник +», 2009. 385 с.
15. Постюшков А.В. Теория и практика оценочного менеджмента. – М.: Маросейка, 2010. 380 с.
16. Родин А.Ю. Правовые основы оценочной деятельности. Учебно-практическое пособие. – М.: Маркет ДС, 2005. 3000 с.
17. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. – Ростов н/Д: Феникс, 2006. 315 с.
18. Симеонова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. Учебное пособие. – М.: ИКЦ «МарТ», 2006. 448 с.
19. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энциклопедия оценки. СПб.: Изд-во С-Петербург гос.техн.ун-та, 1997. 422 с.
20. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 303 с.
21. Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. – М.: Финансы и статистика, 2008. 384 с.
22. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Издательство «ЭКМОС», 2000. 352 с.
23. открытый Интернет-ресурс www.ocenchik.ru.
24. открытый Интернет-ресурс www.appraiser.ru.