Ознакомительный фрагмент

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимое имущество, находящееся в свободном обороте, является объектом различных сделок, что вызывает необходимость оценки его стоимости, то есть определения денежного эквивалента в конкретный момент времени. По мере развития рынка недвижимости все более очевидно, что в операциях с имуществом должен участвовать профессионал, который может ориентировать продавца и покупателя относительно стоимости включенных в сделку объектов. Мировая практика показывает, что отсутствие в данных процессах независимых профессиональных оценщиков, как правило, приводит к ущемлению или просто обману одной из сторон.

Оценка недвижимости необходима при операциях купли-продажи, акционирования предприятий или перераспределения долей, привлечения новых пайщиков и дополнительных эмиссий акций, кадастровой оценки для целей налогообложения, страхования, кредитования и т. д. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель дипломной работы – рассмотреть основы оценки недвижимости, и изучить особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости. Для достижения цели работы были поставлены задачи:

1. Раскрыть понятие недвижимости как объекта оценки.

2. Осуществить обзор действующего законодательства в области оценки недвижимости.

3. Рассмотреть теоретические основы сравнительно подхода к оценке недвижимости.

4. Провести расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным методом.

Объектом исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества. Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.

В первой главе дипломной работы рассмотрено понятие недвижимости как объекта оценки, проведен обзор законодательства, регулирующего отношения в сфере оценки недвижимости, рассмотрен механизм управления стоимостью недвижимости.

Во второй главе работы изучены основы сравнительного подхода к оценке недвижимости, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости и методы .

В третьей главе проведен анализ рынка недвижимости в г. Вологда, осуществлен расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным методом.

В работе использовались учебные пособия, статьи в периодических изданиях, методические материалы, нормативно-правовые акты, связанные с оценкой недвижимости. При написании работы были применены методы анализа, сравнения, сопоставления, обобщения.

Практическая значимость полученных результатов работы определяется возможностью их применения для оценки стоимости объектов недвижимости. 

Для проведения оценки нами были выбраны сопоставимые объекты для квартиры, расположенной по адресу: г. Вологда, ул. Ленинградская д. 161, кв. 81. Признак сопоставимости основан, прежде всего, на наиболее эффективном использовании сравниваемого объекта – жилые помещения. При этом учитывались схожесть месторасположения, параметрические характеристики (таблица 7).

Таблица 7

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Каждая продажа сравнимого объекта анализировалась сначала на основе цены, уплаченной за квадратный метр, затем вносились корректировки, относимые к цене объекта в целом. Рассматриваемые корректировки включают в себя переданные права, рыночные условия, состояние объекта недвижимости, удобства и другие уместные характеристики. Далее объясняется расчет корректировок сопоставимых продаж.

Дата продажи. Поправка не учитывается, так как анализ производится на основе данных по предложениям объектов в 3 квартале 2014 г.

Торг. Поправка учитывает разность между ценой предложения и ценой реальной сделки, поскольку цена предложения отражает только позицию продавца. Поправка определена в размере 7% от цены продажи по данным опроса риэлтерских агентств.

Местоположение. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от престижности района, удаленности от центра и т. д. В данном случае поправка не применяется, так как аналоги и объект оценки расположены в одном микрорайоне.

Удаленность от остановки. Поправка учитывает зависимость цены объекта от транспортной доступности. В данном сегменте жилой недвижимости небольшое различие у аналогов такого фактора, как удаленность от остановки, не влияет на привлекательность объектов и, следовательно, на стоимость объекта.

Тип конструкции здания. Анализ рынка показывает, что здания, построенные из кирпича или со значительной его долей в несущих конструкциях, имеют стоимость выше, чем у аналогичных объектов, построенных с применением железобетонных панелей или монолитного железобетона. В данном случае корректировка не проводилась в виду идентичности объектов аналогов и объекта оценки.

Этажность. Обычно, при прочих равных условиях, жилые объекты, расположенные на первых или последних этажах, продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. В нашем случае рассматриваются объекты расположенные на этажах с 6-го по 9-й. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м площади с этажностью до 6 этажей лежит в пределах 3÷5%. Для площади, расположенной на этажах выше 7-го эта величина составляет 12÷15%.

Площадь. Обычно, при прочих равных условиях, жилые объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. В нашем случае мы имеем интервал площадей от 96,0 м2 до 105,0 м2. По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади дает снижение цены 1 м2 на величину:

(S_об.ср. – S_об.оц) х К, где:

S_об.ср. – площадь объекта сравнения;

S_об.оц – площадь объекта оценки;

К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533

Таблица 8

Расчет корректировок по площади объекта

Состояние помещений, уровень отделки. Более высокий уровень отделки и состояния помещений подразумевает, что собственник объекта понес дополнительные расходы на доведение уровня отделки до того или иного уровня. Следовательно, при продаже объекта собственник будет стремиться компенсировать себе эти затраты. Таким образом, на рынке квартиры с более высоким уровнем отделки стоят дороже.

Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки. В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации – 6%.

Таблица 9

Расчет корректировок по состоянию объекта

Состояние здания. Состояние здания напрямую влияет на цену находящихся в нем помещений: чем лучше состояние здания, тем выше цена продаваемых помещений. Так как сравниваемые объекты находятся в зданиях с одинаковым состоянием, то корректировка на данную характеристику не вносилась.

Корректировка на наличие и качество парковки. Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:

•  наружная парковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);
• организованная парковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);
• внутренняя парковка – стоянка для автомобилей за воротами (на внутренней территории) – 0%, (плохое).

Таким образом, стоимость объекта оценки – трехкомнатной квартиры общей площадью 101,3 м², расположенной по адресу: г. Вологда, ул. Ленинградская д. 81, кв. 161, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 5 532 631,2 рублей.

Вы можете заказать готовую работу или ее авторский аналог по вашим условиям  с уровнем оригинальности более 70%

Для заказа работы напишите:

E-mail:   delona5@mail.ru

Или позвоните:

 +7-9000- 456 7-91