НА ПЯТЕРКУ ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ ПО ПРАВУ, ЭКОНОМИКЕ

Готовые работы по экономике. Заказать раб. т. 8-9000-4567-91

Главная » Статьи » Дипломные работы

Оценка стоимости жилой недвижимости

Ознакомительный фрагмент 

Объектом оценки является отдельная квартира, состоящая из трех жилых комнат. Целью оценки является определение стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Под объектом недвижимости понимается собственно объект, являющийся недвижимой собственностью, и юридические права на него.

Акт осмотра объекта

Адрес объекта: Россия, г. Архангельск, ул. Садовая, дом 7, кв. 63. Владелец: Иванов И.И. Справки БТИ № 049390 Квартира – приватизированная.

Объект расположен в октябрьском округе, транспортная сеть развита хорошо, рядом автобусные остановки. Рядом располагаются офисные здания, кафе, сетевые магазины, парикмахерская,2 аптеки, в 2 минутах ходьбы – набережная реки Северная Двина.

Ближайший рынок «Динамо» расположен в 5 минутах ходьбы. 

Анализ рынка недвижимости Архангельска по состоянию на 1 октября 2014 года

          Несмотря на все предпосылки к снижению, появившиеся в прошлом году, цены на недвижимость в Архангельске в году текущем не претерпевают каких-то значительных изменений. Квартиры в цене не растут, но и не падают.

http://www.3dom.ru/data/images/static/grafik0.jpg

          По сравнению с началом года, общий индекс цен предложения снизился на 1%, индекс цен в Центре города вырос на 0,6%. Ситуацию близка к равновесной, но предложение превышает спрос. Можно отметить всплеск спроса на недвижимость в 1 квартале. Активность рынка была высокой еще в апреле, но с приходом лета заметно снизилась.

         Возрастающие экономические риски в начале осени опять привели к увеличению активности как покупателей, так и продавцов. Но на росте цен это не сказалось. Наоборот, в октябре уже замечено небольшое движение цен вниз и торг в пользу покупателя по большинству объектов. 

 

 

Что поменялось на рынке в 2014 году?

         В прошлом году нами была замечена тенденция, что покупатели все больше выбирают более новое и комфортное жилье. По причине стабильно высоких цен, эта тенденция не получила развития в 2014 году.

         Мы провели тщательный анализ более чем 1000 реальных сделок, который показал следующие моменты. Во-первых, активность спроса в 2013-2014 годах была равномерна, небольшие всплески активности наблюдались в конце 2013 года и в марте-апреле 2014 года. Во-вторых, спрос в 2014 году сместился в сторону квартир меньшей площади и расположенных в домах более старого жилого фонда, по причине меньшей стоимости таких квартир. Другими словами, значительно вырос сегмент рынка, в котором покупают не ту квартиру, что хотят, а ту, на которую хватает средств. 

Таблица 1. Изменение индекса цен предложения на вторичном рынке недвижимости Архангельска за январь-сентябрь 2014 года (все типы домов, кроме деревянных)

Индекс

Средняя цена 1 кв.м., рублей, на 01.10.2014

Изменение индекса за 9 месяцев 2014 года в %

Общий

59155

-1,1%

 

 

 

Центр*

67674

+0,6%

1-комн.*

72553

+1,0%

1-комн.,

S<25 кв.м.

86013

-0,7%

2-комн.

68256

+0,7%

3-комн.

65608

+1,1%

4-комн.

63630

+3,3%

Спальные районы

58451

-1,6%

1-комн.

64433

-1,7%

2-комн.

59645

+0,4%

3-комн.

54792

-2,2%

4-комн.

52300

0%

Окраины

41742

-0,9%

1-комн.

46418

-3,0%

2-комн.

40507

-1,9%

3-комн.

37851

+1,3%

4-комн.

37550

+1,8%

* - кроме 1-комнатных малогабаритных квартир площадью менее 25 кв.м.

 

Вторичный рынок недвижимости Архангельска в деталях

Сравнивая первые три квартала 2013 и 2014 годов, мы пришли к следующим выводам: 
В 2014 году выросло количество сделок с 1-комнатными квартирами

График 1. Количество сделок в зависимости от количества комнат в квартире, в % от общего числа

http://www.3dom.ru/data/images/static/grafik1.jpg

Изменение спроса по районам города

          В 2014 году стали покупать меньше квартир в Центре и больше в спальных районах. При этом наибольшее количество сделок (более 40%) все равно приходится на Центр Архангельска.

График 2. Количество сделок по районам Архангельска, в % от общего числа

http://www.3dom.ru/data/images/static/grafik2.jpg

Изменение спроса на квартиры, в зависимости от типа дома

         По типу дома, в котором приобретается квартира, выросло количество продаж в 5-этажных кирпичных и панельных домах («хрущовках», «брежневках»). Меньше квартир стало продаваться в индивидуальных кирпичных домах и домах ульяновской серии. Количество сделок с квартирами в монолитных домах выросло за счет введенных в эксплуатацию «Изумруда» и «Солнечного».

График 3. Количество сделок по типу дома, в % от общего числа.

http://www.3dom.ru/data/images/static/grafik3.jpg

Увеличение спроса на квартиры в старых домах

        Значительно выросло количество сделок в старых домах 1960-1979 годов постройки, что еще раз подтверждает смещение спроса в сторону более дешевого жилья.

График 4. Количество сделок в зависимости от возраста дома, в % от общего числа

http://www.3dom.ru/data/images/static/grafik4.jpg

 

Увеличение спроса на квартиры меньшей площади

         Ограниченная платежеспособность спроса на квартиры привела к росту количества сделок с небольшими по площади квартирами. Так, увеличилось количество сделок с 1-комнатными квартирами до 35 кв.м. и 2-комнатными квартирами до 45 кв.м.

График 5. Количество сделок по 1-комнатным квартирам в зависимости от площади квартиры, в % от общего числа

http://www.3dom.ru/data/images/static/grafik5_1kv.jpg

График 6. Количество сделок по 2-комнатным квартирам в зависимости от площади квартиры, в % от общего числа

http://www.3dom.ru/data/images/static/grafik6_2kv.jpg

График 7. Количество сделок по 3-комнатным квартирам в зависимости от площади квартиры, в % от общего числа

http://www.3dom.ru/data/images/static/grafik7_3kv.jpg

Для оценки объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры, расположенной в г. Архангельск по ул. Садовая – использовались методы доходного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты:

  1. По методу сравнения продаж аналогов стоимость объекта составляет 3661623 руб.
  2. В составе доходного подхода:
  • по методу прямой капитализации стоимость квартиры составит 2679162руб.;
  • по методу дисконтирования будущих доходов - 2682468 руб.

Определение ликвидационной стоимости встречается в российской оценочной практике достаточно редко, что сказывается на низком уровне методологического обеспечения этого вида оценки.

Единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения [13, c. 186]:

 

Слик. = Срын. х (1 - Квын.), (12)

где Слик. - ликвидационная стоимость недвижимости;

Срын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;

Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < Квын. < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости).

Так, в случае значения корректировочного коэффициента на уровне 10% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит:

Слик = 3661623 руб. х (1 – 0,1) = 3295460,7 руб.

В случае значения корректировочного коэффициента на уровне 30% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит:

Слик = 3661623 руб. х (1 – 0,3) = 2563136,1 руб.

Итак, в целом, можно сделать вывод, что ликвидационная стоимость объекта недвижимости составит от 70 до 90% его рыночной стоимости и будет колебаться в диапазоне от 2563136,1 тыс. руб. до 3295460,7 тыс. руб.

Таким образом, видно, что цена квартиры в четырех вариантах получилась разная. Чтобы определиться, какая цена наиболее точно отражает стоимость объекта, необходимо знать цель оценки, так как цель оценки обуславливает выбор определения стоимости.

Если цель оценки - определение стоимости объекта, приобретенного с целью получения прибыли в форме периодического дохода с последующей продажей, то следует ориентироваться на цифру, полученную в доходном методе (2679162руб. – 2682468 руб.)

Если цель оценки - определение реальной рыночной стоимости объекта, при этом имеется достаточно информации по ценам продаж аналогичных объектов, то за стоимость квартиры следует принимать цифру, полученную методом сравнения рыночных аналогов (3661623 руб.).

Если цель оценки - определение стоимости квартиры, выступающей в качестве залога при получении ипотечного кредита, то наиболее адекватной выступает ликвидационная стоимость, поскольку реализация объекта оценки в случае неисполнения кредитного договора должна быть обеспечена в довольно сжатые сроки. Таким образом, в качестве стоимости объекта недвижимости следует принять значение в диапазоне от 2563136,1 тыс. руб. до 3295460,7 тыс. руб.

 

Для заказа работы напишите: 

E-mail:   delona5@mail.ru

Или позвоните:

 +7-9000- 456 7-91  

 

Категория: Дипломные работы | Добавил: Admin (20.09.2016)
Просмотров: 467 | Теги: оценка, дипломная, Архангельск, работа, жилая недвижимость, стоимость | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Имя *:
Email *:
Код *:
Пятница, 29.03.2024, 06:04
Приветствую Вас Гость

Форма входа

Категории раздела

Дипломные работы [156]
Готовые дипломные работы по экономическим дисциплинам
Отчеты по практике [48]
Готовые отчеты по практике по экономике
Бизнес-планы [7]
Готовые бизнес-планы по экономике
Курсовые работы [23]
Тесты и вопросы к госам [3]
Статьи, информация [2]
Статьи,материалы, общая информация
Освоение Северного Урала Монография Чудиновских В.А. 2000 г. [17]
История городов Карпинск, Североуральск, Краснотурьинск, пос. Павда
Учебные пособия и материалы [1]

Поиск

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
статистика Яндекс.Метрика