Ознакомительный фрагмент

Рынок земельных участков по сравнению с рынками потребительских товаров более ограничен числом покупателей и продавцов, так как приобретатели земли должны располагать значительными средствами — земельные ресурсы относятся к числу дорогих

товаров.

Земельный рынок отличает также низкая степень зависимости и согласованности предложений и спроса на участки. При росте спроса их предложение на рынке земли увеличивается медленно, а рост предложений автоматически не вызывает скорого увеличения спроса.

Земельному рынку свойственна низкая степень открытости  - земельные сделки носят, как правило, частный характер, публичная информация о них чаще всего не отражает сопровождающую их действительную денежную оплату.

 +7-9000- 456 7-91  

Рынок земли мало конкурентен, поскольку совершенствование хозяйственных свойств участков требует средств на работы, повышающие производственные качества — выравнивание поверхности, улучшение почвы, осушение и т.п.

Отличает его от других рынков относительная сложность оформления сделок, поскольку продажа прав на земельные участки законодательно оговаривается рядом формальностей, условий и норм.

Особенность земельного рынка — наличие своей обслуживающей инфраструктуры. Как правило, сделки с землей обеспечивают (юридически и организационно) специализированные структуры (службы земельного кадастра, землеустроительные организации, органы госрегистрации, земельные банки). Все это свидетельство исключительности земли как товара.

Так если с одним и тем же земельным участком сделка совершается впервые, то он является объектом первичного рынка земельных участков. При повторном включении в оборот того же участка от становится объектом вторичного рынка.

Объектом  сделки купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет, в отношении которых имеются надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы и документы о территориальных границах, а так же сервитутах в случае их наличия.

В результате совершения сделок происходит оборот земельных участков. Под оборотоспособностью земельных участков понимается переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте  и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли ограниченные в обороте, могут приобретать лишь определенные участники гражданских и земельных правоотношений.

Ст 27. ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

 Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Предметом сделок не могут быть земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т. д.), а также состоящие под арестом. Для осуществления определенных сделок с земельными участками существуют некоторые ограничения. Так, совершение сделок с земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании, аренде, в общей (совместной или долевой) собственности, являющимися предметом залога, должно сопровождаться  обязательным получением согласия на это всех собственников соответствующего земельного участка или залогодержателя (гражданина, юридического лица, государственного органа, органа местного самоуправления).

Сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации. Сделка считается зарегистрированной и, соответственно, имеющей юридическую силу, с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.3. Специфика земли как объекта оценки

Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным  и единственным фактором организации его производительных сил, участвующий в создании всех других продуктов и благ. Кроме того, земля является базисной составляющей любой недвижимости.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

а) спецификой данного объекта;

б) постоянно изменяющейся нормативно правовой базой;

в) неразвитостью земельного рынка.

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести (т.е. не является результатом предшествующего труда);
2. Пространственно ограничена;
3. Незаменима другими средствами производства;
4. При оценке всегда следует учитывать возможность многоцелевого использования земли;
5. В отличии от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а так же амортизации, поскольку срок эксплуатации ЗУ не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличии от других улучшений, со временем, как правило, увеличивается.; (При правильном использовании не изнашиваемая (неистощимая) – для с/х земель);
6. Территориально разнокачественная – отсюда разный уровень затрат на получение дохода;
7. Земельный фонд является основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность (лесной и водный фонды);
8. Использование и охрана земли, как основы государственной безопасности и среды проживания народов в РФ, является функцией государственных органов.

Таким, образом. Стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования в качестве природного ресурса, основы среды проживания и объекта недвижимости.

Использование земель является платным, за исключением случаев предусмотренных федеральным и областным  законодательством.

     Формы платы за землю:

1. Земельный налог. Устанавливается в % от кадастровой стоимости.
2. Арендная плата. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором между арендатором и арендодателем. При аренде участков в собственности государства, субъекта федерации  или муниципалитета устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.
3. Выкупная цена.
4. Кадастровая стоимость = рыночной цене по ст. 66 ЗК РФ.
5. Нормативная цена земли
6. Плата за сервитут (его владельцем).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.  (ст. 65  ЗК РФ)

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК (Платежи) применяется нормативная цена земли.

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25, Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю")

Частный случай применения нормативной цены : Если кадастровая стоимость земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена, арбитражным судам следует руководствоваться положениями ст. 65 ЗК РФ и п. 13 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которым в случае, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

 Статья 66 ЗК РФ . Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

 (п. 3 в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

-  земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

- при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

- как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

- как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

- земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

- в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

- использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее сложными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса — это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.     

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Вы можете заказать готовую работу или ее авторский аналог по вашим условиям  с уровнем оригинальности более 70%

Для заказа работы напишите:

E-mail:   delona5@mail.ru

Или позвоните:

8-922-600-47-41