Ознакомительный фрагмент

     При использовании сравнительного подхода в оценке наиболее распространенным и объективным методом является метод сравнительного анализа продаж. Метод сравнительного анализа продаж применим к развитым секторам рынка. При отсутствии такового рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект является специализированным, либо обладает исключительными обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение метода нецелесообразно. При анализе информации полученной из разных источников, в т.ч. от Заказчика, ООО «Агенство недвижимости» г.Меленки, ул.Комсомольская, 101, специалистов Меленковского отдела Управления Росреестра по Владимирской области г.Меленки, ул.Советская, 23 а,  оценщик пришел к выводу о невозможности использования в данном отчете сравнительного подхода, т.к. на территории Меленковского района Владимирской области в период 2012-2015г. не зарегистрировано сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, отвечающих критериям свободного рынка. На рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения представлено предложение, отсутствует спрос, что характеризует его как «вялый рынок». Подбор пар-аналогов для сравнительного подхода по цене предложения представляется оценщику не корректным, т.к. цены продаж при отсутствии спроса формируются субъективно, имеют широкий разброс, что может отрицательно повлиять на результат оценки.

     Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью. При затратном подходе считается, что рыночная стоимость объекта оценки определяется в первую очередь затратами на его создание и реализацию.

     В данном отчете для оценки земельного участка затратный подход не применялся, так как: земля, являясь уникальным нерукотворным благом, не может оцениваться по затратам, на ее воспроизводство или замещение, так как она  не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от  06 марта 2002 г. №568-р ( в редакции распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 N 2314-р) рассматривают элементы затратного подхода в части расчета

53

стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка. Оцениваемый участок не имеет улучшений, которые могли быть оценены методами затратного подхода. 

     Для   определения   итоговой   величины   стоимости   используется   метод   средневзвешанного   значения,   а   также   субъективное   мнение Оценщика. Поскольку в своих расчетах Оценщик исключил два из трех существующих подходов к оценке (затратный и сравнительный), весовая доля доходного подхода принята за единицу.

На основании информации и данных, изложенных в отчете, анализа наиболее эффективного использования, применения методик оценки и расчетов, Оценщик  определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка площадью 650000 кв.м., кадастровый номер: 33:16:001619:508, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местонахождение объекта: Владимирская область, Меленковский район, МО Дмитриевогорское сельское поселение, с.Воютино, примерно 500 м на запад от населенного пункта , которая после округления составила:

1634099 (один миллион шестьсот тридцать четыре тысячи девяносто девять) рублей.

Вы можете заказать готовую работу или ее авторский аналог по вашим условиям  с уровнем оригинальности более 70%

Для заказа работы напишите:

E-mail:   delona5@mail.ru

Или позвоните:

 +7-9000- 456 7-91