Ознакомительный фрагмент

       Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

       Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

СДП = ЧОД / ККАП, (3.4)

где СДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП – коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

        Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. Это доход, приносимый недвижимостью при 100-процентной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2).

        Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы. Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. В данном случае величина убытков составляет 5% от ПВД, из-за недозагрузки объекта недвижимости, т.е. пустует несколько помещений.

       ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

        Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах (табл. 3.7).

         Таблица 3.7. Отчет о доходах и расходах

       Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

         Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 20 годам, т.е. за 20 лет произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость, т.к. тип здания оцениваемого объекта – торговое и оно находится в центре города с развитой транспортной, инженерной инфраструктурой, следовательно, оцениваемая недвижимость привлекательна. Таким образом, норма возврата капитала равна 100 / 20 = 5%.

         Определим величины составляющие ставку доходности:

– Риск низкой ликвидности равен 5%, т.к. данный объект недвижимости можно продать в более длинные сроки в связи с его отдаленным местоположением (средняя отдаленность) и непостоянным уровнем деловой активности в данном секторе рынка;

– Риск вложений в недвижимость – 5%, поскольку в районе ограничено предложение объектов на рынке;

– Риск инвестиционного менеджмента: 5%, т.к. инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует, как правило, немалых управленческих усилий.

       Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.8).

Таблица 3.8. Расчет коэффициента капитализации

Используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

СДП = 709534,956/ 0,28 = 2534,05 тыс. р.

Вы можете заказать готовую работу или ее авторский аналог по вашим условиям  с уровнем оригинальности более 70%

Для заказа работы напишите:

E-mail:   delona5@mail.ru

Или позвоните:

 +7-9000- 456 7-91  

3.3 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта.

Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

– Затратный подход имеет наибольший вес (60%), т.к. затратный метод опирается на сметно-нормативную базу строительства и способен дать надежные результаты оценки;

– Сравнительный подход имеет наименьший вес (10%), поскольку существует недостаточность информации о состоявшихся сделках в виду недостаточной развитости рынка недвижимости;

– Доходный подход отражает ту максимальную цену, выше которой потенциальный покупатель платить не захочет. Но данный метод основан на прогнозных данных, поэтому мы отдаем предпочтение в 30%.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 3.9.

Таблица 3.9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

       Рыночная стоимость = 6134,937*0,6+6109,9*0,10+2534,05*0,30 = 5052,1672 тыс. р.

       Целью оценки является обеспечение кредита имущества, т.е. рыночная стоимость объекта будет составлять 5 052,1672 тыс. р. итоговая оценка стоимости не обязательно является предопределенной величиной, а скорее наиболее вероятным значением.