Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирных домов

Содержание

Введение  3

1 Возникновение    права   собственности на жилые помещения  7

1.1   Роль жилья  в жизни человека  7

1.2  Понятие жилого помещения  11

1.3  Способы приобретения права собственности  на жилое помещение  гражданами РФ   18

2 Договор  долевого  участия  в строительстве как  способ приобретения   жилого помещения гражданами   Российской  Федерации и  его правовое регулирование  30

2.1  Правовое  регулирование долевого участия в строительстве  30

2.2   Понятие  и содержание  договора участия   в долевом строительстве  41

2.3 Порядок заключения и   исполнения договора  53

2.4. Ответственность  сторон  по договору  62

2.5 Расторжение договора  67

Заключение  74

Список литературы   77

Введение

Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в 90-х гг. XX в. внесло кардинальные изменения в строительную отрасль. Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились, а в некоторых регионах сошли практически на нет. Инвестиционные вложения в области капитального строительства носят в основном негосударственный характер. Из-под опеки государства в результате приватизации вышло большинство предприятий строительной индустрии. Таким образом, уже к середине 90-х годов в рассматриваемой сфере явно преобладали частнособственнические отношения.

На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому при жилищном, а также коммерческом (офисные здания, торговые и развлекательные центры и др.) строительстве широко используется институт долевого участия (инвестирования). На первый план в этих обстоятельствах выходит новый субъект строительной отрасли - участник  долевого строительства. В зависимости от размера необходимых для строительства денежных вложений количество  дольщиков может варьироваться от одного-двух до нескольких десятков, а иногда и сотен.

Следует отметить, что долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 50-е гг. прошлого века. Несмотря на то, что кооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чаще дольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры.

Судебная практика показывает, что большое количество граждан вкладывали средства в строительство, в первую очередь многоквартирных жилых домов, с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права нередко нарушались.  Внесенные гражданами средства на строительство одного дома могли направляться застройщиками на строительство других домов, в результате менялись объекты обязательств и нарушались сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир гражданам застройщики возвращали им использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высоким ценам. Возникали также случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Нередко с целью приобретения строящихся жилых помещений гражданам предлагалось заключать несколько договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных Гражданским кодексом и другими правовыми актами, например: договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также "о совместной деятельности", "инвестиционный договор", "о долевом инвестировании", "долевого строительства", "об уступке прав требований" и др.

Новый этап в  правовом  регулировании рассматриваемой сферы    связан с вступлением в силу  Федерального  закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  (далее закон "Об  участии в долевом строительстве"). Принятие   данного закона  унифицирует имеющуюся судебную и хозяйственную  практику,     а  также   вводит  достаточно  большое количество новелл.  Актуальность  темы исследования,  таким образом,  определяется    наличием обширной  судебной практики и споров,  остротой проблем в   исследуемой области,  а также    принятием нового закона,  опыт применения которого сравнительно  мал.

Проблема   правового регулирования порядка участия граждан в долевом строительстве   давно находится в центре внимания  отечественных цивилистов.   Изучению природы  договора  долевого участия посвящены работы  М.И. Брагинского,   В.В. Витрянского,  М.А.   Бобровниковой,  Б.М. Гонгало,   А.Ю. Кабалкина,   С.П. Гришаева, Л.Н. Мошкиной,  П.В. Крашенинникова  и других авторов.   На основании  системного толкования   норм  гражданского и жилищного права  А.В. Толкушкиным,  В.А. Зюзиным,  А.Н. Королевым   разработаны комментарии к   закону "Об  участии в долевом строительстве".  Однако   в указанных работах  пока не получили отражения      вопросы,  связанные  с    поправками к  закону, принятыми в    2006 - 2007 гг., а также    материалы   судебной практики за аналогичный период.

Объектом исследования   являются   общественные  правоотношения,  складывающиеся   в процессе   долевого участия  граждан  в строительстве  жилых помещений.  Предмет исследования - нормы гражданского и  жилищного права,   посредством которых осуществляется  нормативно-правовая регламентация    договора  долевого участия как  способа приобретения  жилого помещения  гражданами Российской  Федерации.

Цель    дипломной работы -анализ действующего   законодательства,  регламентирующего порядок   долевого участия граждан в строительстве  жилых помещений, обобщение   материалов  судебной практики и разработка предложений по  совершенствованию   законодательных актов в  рассматриваемой сфере.  

Достижение поставленной цели обусловило постановку и необходимость решения следующих задач:

-дать характеристику понятия "жилое помещение",   привести классификацию жилых помещений;

- систематизировать способы  приобретения права собственности  гражданами Российской  Федерации;

- выделить и изучить  основные нормативно-правовые   акты,  регулирующие договор  участия в долевом строительстве;

-дать определение понятию  "договора  участия в долевом строительстве", раскрыть его существенные условия, права и обязанности, ответственность  сторон;

- исследовать порядок  заключения,  изменения и расторжения договора;

-  выявить проблемы и  определить перспективы совершенствования  законодательства,  регулирующего порядок   участия граждан в долевом строительстве   жилых помещений.

Методологическую  основу  исследования составили различные общественнонаучные и  частнонаучные методы исселдования, в том числе: формально-логический, исторический, сравнительно-правововой, метод технико-юридического анализа и другие методы, широко применяемые в юридической науке.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается  в том, что полученные в ходе  исследования выводы и сформулированные на их основе предложения призваны обеспечить  повышение научного уровня совершенствования  нормативно-правовой регламентации  долевого строительства, способствовать решению проблем, накопившихся в судебной практике.

1 Возникновение    права   собственности на жилые помещения

         1.1   Роль жилья  в жизни человека

Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. имеет постоянный характер. С возрастом, созданием семьи и т.п. изменяются лишь конкретные формы этой потребности. Признание права на жилище как важнейшей составной части более широкого права каждого человека на достойный жизненный уровень произошло лишь в середине XX в. Во Всеобщей декларации прав человека (ст. 25) впервые было закреплено, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его и его семьи[1].

Нормы о праве на жилище как составной части права каждого на достаточный жизненный уровень содержатся и в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (п. 1 ст. 11)[2]. Причем, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г., обязательным является условие свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод[3].

После принятия Всеобщей декларации прав человека и Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах право на достаточное жилище стало частью общепризнанных стандартов прав человека. Позднее право на жилище получило свое развитие в других документах по правам человека. Так, в ст. 31 Европейской социальной хартии (пересмотренной) (ETS N 163) (Страсбург, 3 мая 1996 г.) закреплена обязанность государств принимать меры, направленные на: а) содействие доступу к жилью, отвечающему должным требованиям; б) предотвращение бездомности и сокращение ее масштабов с целью ее постепенной ликвидации; в) поддержание цены на жилье доступной для людей, не имеющих достаточных средств. Кроме того, в Европейской социальной хартии содержатся положения о специальных гарантиях в жилищной сфере для отдельных наиболее социально уязвимых категорий граждан. В частности, в ст. 23 предусмотрена обязанность государств дать пожилым людям возможность свободно выбирать свой образ жизни и вести независимое существование в привычной для них обстановке, в том числе в форме предоставления им жилья, соответствующего их потребностям и состоянию здоровья, или оказания помощи в переоборудовании их жилья в соответствии с их нуждами. А в ст. 30 закреплена норма общего характера, направленная на обеспечение эффективного осуществления права на защиту от нищеты и социального отторжения и предусматривающая принятие государствами в этих целях мер по облегчению доступа к жилью лиц, живущих в условиях социального отторжения или нищеты[4].

Правовой режим жилья в  Российской  Федерации  определяет, что каждый человек имеет право на жилище (п. 1 ст. 40 Конституции РФ ), а жилищные права и свободы человека представляют собой высшую ценность, охрана, соблюдение и защита которых определяют смысл и содержание деятельности всех ветвей власти в Российской Федерации (ст. 2 и 18 Конституции РФ)[5].

Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания ст. 40 Конституции РФ:

1) возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов на условиях договора найма, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, путем индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений (домов) по договорам купли-продажи, дарения, мены, а также наследования и по другим основаниям, предусмотренным законодательством;

2) возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: для малоимущих лиц, иных указанных в законе граждан, нуждающихся в жилище, - путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами; для остальных граждан - путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств, с привлечением денежных субсидий государства и кредитов банка;

3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина - собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и др.);

4) обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

5) обеспечение недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище[6].

Из всех  перечисленных прав  одним из наиболее важных   для  человека является возможность по улучшению жилищных условий. Проведенные в 1991 - 2005 годах реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущим гражданам и иным категориям населения, установленным законодательством Российской Федерации. Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности, сформирован новый слой собственников жилья как социальная база жилищной реформы. Доля частного жилищного фонда за 1990 - 2004 годы увеличилась с 33 до 73,5 процента, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 25,6 процента, из них 20,1 процента составляет муниципальный жилищный фонд[7].

По оценке, основанной на данных государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечено более 4,5 процента жилых домов и квартир, находящихся в частной собственности, что является существенным показателем в период становления рынка жилья[8].