Дипломная работа
Переход прав по закладной
Оглавление
Введение....................................................................................................... 3
Глава I. Ипотека как способ обеспечения обязательств.......................... 6
§ 1. История развития законодательства об ипотеке............................... 6
§ 2. Правовая природа ипотеки............................................................... 15
Глава II. Правовая природа закладной................................................... 27
§ 1. Закладная как ценная бумага....................................................... 27
§ 2. Требования, предъявляемые к закладной...................................... 33
§ 3. Реализация прав, удостоверенных закладной................................ 41
Глава III. Особенности перехода прав по закладной............................ 46
§ 1. Юридическое и экономическое значение перехода прав по закладной 46
§ 2. Передача прав по закладной как уступка права требования...... 49
§ 3. Залог закладной............................................................................. 60
§ 4. Переход прав по закладной в порядке универсального правопреемства 63
Заключение................................................................................................. 69
Список использованных источников и литературы................................ 72
Приложения ............................................................................................... 76
Система финансирования долгосрочного ипотечного кредитования, до реформ, начатых в начале девяностых годов, соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Не была развита система ипотечного кредитования, не использовалась закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца. Долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли значительные изменения. Увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке, сформировался рынок жилья, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, снизился объем бесплатно предоставляемого очередникам жилья, сократились объемы жилищного строительства.
В результате рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.
Для решения указанной задачи в конце девяностых годов начала создаваться рыночная система долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Предполагалось создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.
В настоящее время происходит стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств. Одним из ключевых требований создаваемой системы ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.
В России риски предоставления ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Одной из новелл современного законодательства является закрепление документа, используемого при оформлении договора о залоге недвижимости, - закладной. Процесс перехода прав по закладной так же является новеллой российского права, поэтому данный вопрос необходимо поставить для скорейшего и полного изучения.
Цель дипломной работы - изучение правового регулирования перехода прав по закладной. Структура и содержание исследования будет соответствовать задачам, решение которых поможет достичь поставленной цели. Основные задачи дипломной работы:
1) рассмотреть историю развития законодательства об ипотеке;
2) дать понятие ипотеки и изучить ее правовую природу;
3) сформулировать понятие закладной;
4) изучить правовые требования к форме закладной и к ее приложениям;
5) рассмотреть процесс регистрации прав первоначального держателя закладной и процесс реализации прав, удостоверенных закладной;
6) изучить особенности оборота закладных на вторичном рынке;
7) рассмотреть особенности перехода прав по закладной в соответствии со способами, предусмотренными гражданским законодательством.
Для достижения поставленной цели и решения поставленных задач необходимо будет обратиться к помощи специалистов в области гражданского права. В дипломной работе будут использованы результаты, полученные в ходе исследований, проведенных другими авторами. Это работы таких правоведов, как А.В. Толкушкиной, С.П. Гришаева, М.М. Агаркова, А.П. Сергеева, О.Б. Гусева и других. Характеристика положений современного законодательства об ипотеке содержатся в публикациях на страницах периодических изданий. Эти исследования помогут дать характеристику существующей системы ипотечного кредитования в нашей стране. В работе также использовано современное российское гражданское законодательство и судебная практика.
Глава I. Ипотека как способ обеспечения обязательств
С переходом к рыночной экономике в законах и других официальных документах стали появляться термины, давно забытые в России, но хорошо известные на Западе. Ипотека, являясь универсальным средством обеспечения обязательств, открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Для постижения сути данного понятия необходимо обратиться к истории. Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог». Ее возникновение было обусловлено появлением частной собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой развития залогового права. Так, при залоге движимых вещей они передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга. В случае неуплаты долга кредитор продавал их для удовлетворения своих требований. При залоге же недвижимости применялась ипотека, т.е. залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты долга в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.
Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права. Наряду с ипотекой, как наиболее удобным способом обеспечения обязательства, прежде всего для должника, существовали другие способы. Это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус - передача имущества во владение кредитору. В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на движимые вещи. Это правовое положение обосновывалось прежде всего высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости большой ценности.
Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества.
Для заказа работы напишите
E-mail: delona5@mail.ru
Или позвоните
Тел: 8-9000-4567-91
| 
