Содержание

Введение

Значение любого договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут обрекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями.

Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт – волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон – для тех, кто не является сторонами он

может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, определяется им же). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота.

Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

В частности, одним из первых реальных путей выхода нашей экономики из кризиса в 1991 году явилось родившееся по инициативе «снизу» движение по переводу предприятий на арендные отношения. Объективность процесса возникновения арендного движения  была  обусловлена необходимостью разгосударствления собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, и в тоже время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи  между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника.

В современных экономических условиях   арендные отношения  являются основой развития  предпринимательства.   Аренда дает возможность развивать коммерческую деятельность   без существенных вложений в производственную инфраструктуру.

Актуальность  изучения   договора аренды   связана с большим количеством судебных разбирательств,  множеством нерешенных и спорных вопросов.

Изучению   договора аренды   посвящено немало  монографий и работ в периодической печати. Среди  них наибольший интерес для исследователя представляют   публикации В. Витрянского, в  частности его монография о договоре аренды[1], а также  статьи в периодической печати[2].  Отдельным видам договоров аренды   посвящены работы  А.Кабалкина, Л.Санниковой, С.Курилиной,  Е.Ищенко, С.Дедикова, Е.Ситникова [3],  М.Булекова, И.Исрафилова.     Одним  из наиболее дискуссионных является вопрос о регистрации договоров аренды.   Различные точки зрения по этому вопросу высказывают  Н.А.Сыродоев, А. Ерш, С.Дедиков , Ю. Кулешова[4]. 

Среди основных нормативных  актов, регулирующих договор аренды необходимо отметить Гражданский кодекс Российской  Федерации, закон «О лизинге», О государственной регистрации прав на недвижимое    имущество и сделок с ним»,  недавно принятый Земельный кодекс.  Практика  разрешения  споров, касающихся  договоров  аренды,  освещена  в  информационных письмах Верховного Арбитражного суда. Среди наиболее важных  -  Информационные письма    от 11 января 2002 г. N 66   «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», от 01.06.2000 N 53   «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», от 16.02.2001 N 59   «Обзор  практики  разрешения споров, связанных с применением Федерального  Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое    имущество и сделок с ним».

Целью дипломной работы является  анализ   договора  аренды   и выработка рекомендаций по его применению в коммерческой деятельности.  В рамках поставленной цели необходимо:

 1.  Провести анализ  сущности договора аренды,   а также требования, предъявляемые к его содержанию;

2. Охарактеризовать виды договоров   аренды, выделив их характерные черты и особенности;

3.   Определить значение государственной регистрации отельных видов договора аренды.

Поставленные задачи определяют логику изложения работы.   Исследование базируется на  действующей нормативно-правовой  базе и изучении  арбитражной практики.

 Договор аренды: понятие и содержание

         Договор аренды широко применялся и успешно применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую.

         Институт аренды (найма вещей) был известен еще римскому праву. При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. «В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору» [5].

         Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то необходимо отметить, что римские требования к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. «Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма» [6].

В настоящее время, после принятия ГК РФ  активно развивается специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско - правовых отношений, в том числе связанных с определением круга объектов, которые могут быть предметом аренды, с выбором партнеров для заключения договоров, выработкой их условий и т.д.

Общие положения о договоре аренды закреплены в главе 34 ГК РФ.

Гражданский кодекс в отношении договора аренды проводит деление на  общие нормы, применимые к разным видам аренды и специальные нормы, посвященные отдельным видам этого договора: прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизингу). Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

……………..

Виды договора аренды

Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договора аренды – это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2 – 6 главы 34 ГК РФ.

Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применяются к тем или иным видам имущества. В качестве примера разграничения вида аренды и аренды определенного вида имущества можно привести аренду

сооружений и аренду недвижимого имущества. Деление аренды на виды производится не на одном определенном критерии, а, например, по виду предмета, исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя.

Выделяют 5 видов договора аренды.

Прокат

Аренда транспортных средств

Аренда недвижимости

Аренда предприятий

Лизинг

Рассмотрим каждый вид подробнее.

Прокат в гражданском праве традиционно рассматривается как разновидность договора аренды (имущественного найма).    В русском дореволюционном праве под прокатом понимался наем движимого имущества (мебели, платья и т.д.). Сохранялась потребительская направленность и в ГК РСФСР 1964 года, что отражалось в наименовании его ст. 294 - договор бытового проката.

  В настоящее время сфера применения проката существенно сузилась главным образом из-за распада централизованной специализированной сети  учреждений проката. В советский период она существовала как система государственных предприятий и обеспечивалась соответствующим финансированием. Тем не менее договор проката получил особое закрепление в гл. 34 ГК РФ, что существенно повысило уровень и значимость его правового регулирования. Правила, содержащиеся в параграфе 2 гл. 34 ГК, достаточно полно регулируют отношения по прокату.

  Прокатом открывается перечень отдельных видов договора аренды (ст. 625 ГК), что обусловлено, по-видимому, не столько его социально - экономическим назначением, сколько стремлением законодателя придать единую структуру тем главам ГК, в которых в качестве одной из разновидностей выступает публичный договор (ст. 426 ГК).

  Легальное определение данного гражданско - правового соглашения содержится в п. 1 ст. 626 ГК: "По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование".

  Договор проката относится к числу консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих. Основной его особенностью является публичный характер (п. 3 ст. 626 ГК), что означает распространение на соглашение правил ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю - коммерческой организации, и на одинаковых для всех условиях (п. 2 ст. 426 ГК). При необоснованном уклонении от заключения публичного договора коммерческой организацией арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков (ст. ст. 15, 445 ГК).

……………………….

Государственная регистрация договоров аренды

Как известно, федеральный законодатель установил более строгий правовой режим для недвижимого имущества, связанный с его обязательной государственной регистрацией в целях, как неоднократно указывалось в работах авторов Гражданского кодекса, упорядочения связанных с недвижимостью отношений и дополнительной защиты прав на нее. В силу ст. 131 ГК РФ такой регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, установленных кодексом и иными законами.

         Гражданский кодекс ввел и определенные механизмы обеспечения данного предписания. Так, п. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1 ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит к ничтожности сделки.

         Право аренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях. В этой связи, далеко не бесспорны утверждения отдельных авторов о том, что право аренды возникает в момент его государственной регистрации. Если бы на договоры аренды  в полной мере распространялось действие данного положения, то не прошедшие государственной регистрации договоры аренды были бы ничтожными. На самом деле это не так, потому что законодатель ввел специальные нормы, посвященные как регистрации договоров (сделок) аренды, так и последствиям несоблюдения этого требования.

         Выше уже приводилась норма п. 2 ст. 651 ГК РФ, освободившая от государственной регистрации краткосрочные договоры аренды недвижимости, а вторая часть этой нормы определила и иные, чем указаны в ст. 165 ГК РФ, последствия несоблюдения правила о регистрации договора аренды в установленных законодательством случаях - такой договор считается незаключенным. Здесь нет никакого противоречия с общими нормами первой части Гражданского кодекса, так как в силу общепризнанных правил юридической техники специальная норма имеет преимущественную силу по сравнению с общей нормой.

Заключение.

Список использованной литературы:

Рутгайзер В. М. Аренда: сущность и практика. М., 1989.

Берг О. В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. М., 1991.

Витрянский В. В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1996. N2.

Витрянский В. В. Отдельные виды аренды. // Хозяйство и право. 1996. N3.

Гражданский Кодекс Российской Федерации. C. -Пб, 1997.

Брагинский М. И. Договорное право: Общие положения. М., 1997.

Гражданское право. Учебник. Часть вторая. / Под редакцией Сергеева А. П., Толстого К. Ю. М., 1998.

Францева Е. Ф. Лизинг., М., 1998.

Для заказа работы напишите 

E-mail:   delona5@mail.ru

Или позвоните 

+7-9000-4567-91