Договор купли-продажи недвижимости

Содержание

Введение………………………………………………………………..….……..4

Глава 1. Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости…………………………………………………………..….…..…7

1.1.         Понятие договора купли-продажи недвижимости………….….….…….7

1.2.         Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости…..12        

Глава 2. Элементы договора купли-продажи недвижимости………………...15

2.1. Стороны договора купли-продажи недвижимости……………………….15

2.2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости………25

2.3. Форма и государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости……………………………………………………………………35

2.4 Нормативное выражение исключений из принципа внесения недвижимости в российском праве…………………………………………….41

Глава 3. Содержание правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости……………………………………………………………………52

3.1. Права и обязанности сторон………………………………………………..52

3.2. Исполнение договора купли-продажи недвижимости……………………56

3.3. Последствия нарушения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи недвижимости………………………………………………….63

Заключение……………………………………………………………………….72

Список литературы………………………………………………………………77

Введение

Рынок недвижимости – одна из самых динамично развивающихся сфер экономики России. В то же время данный рынок испытывает наибольшее количество потрясений в связи с несовершенством действующего законодательства.

Если обратиться к истории вопроса, то можно вспомнить что  качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. В советский период правовыми актами допускали купля-продажа лишь некоторых объектов недвижимости (например, таких, как жилые дома, кооперативные квартиры), и то со значительными ограничениями.

Сегодня назрела необходимость коренного изменения законодательства регулирующего рынок недвижимости. Вступающая с 1 марта 2013 года обновленная первая часть гражданского кодекса закладывает основу данного процесса.

Современная концепция развития гражданского законодательства предусматривает существенные изменения в гражданско-правовом регулировании сделок с недвижимостью. В этой связи достаточно сказать, что изменяется даже сам подход к определению понятия недвижимость.^[1]

Из перечня объектов недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 ГК) исключены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также исключено положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абзаце первом пункта 1 статьи 130 ГК.

Следует отметить что практика показала, что статья 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудно разрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим законодатель вынужден исключить из статьи 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью.

Решается вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества – технологического имущественного комплекса недвижимости.

В последнее время ведется ожесточенная дискуссия о направлении и методах реформирования гражданского законодательства в данной сфере. Большое количество нормативных актов, регулирующих отношения в сфере купли-продажи недвижимого имущества, дискуссионность ряда вопросов, рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами дел, связанными с продажей недвижимости, значимость договора купли-продажи недвижимого имущества в современном гражданском обороте обосновывают выбор темы исследования и ее актуальность.

Ввиду того, что изучаемая тема достаточно обширна, целью настоящей работы не является рассмотрение всех возможных видов договоров купли-продажи недвижимости. В частности, в работе не рассматриваются сделки по купле-продаже таких объектов недвижимости, как обособленные водные объекты, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также предприятия.

Основная цель работы заключается во всестороннем анализе сделок связанных с куплей продажей недвижимости.

Для достижения указанных целей в работе решаются следующие задачи:

Формулируется и анализируется определение договора купли-продажи недвижимости;

Раскрывается правосубъектность  сторон договора купли-продажи недвижимого имущества;

Исследуются существенные условия договора купли-продажи недвижимости;

Выявляются особенности исполнения договора купли-продажи недвижимости;

Вскрываются недостатки действующего законодательства.

Формулируются предложения по его совершенствованию.

Существенное значение при раскрытии темы играет анализ проекта нового гражданского кодекса по рассматриваемому вопросу.

Объектом исследования является договор купли-продажи недвижимости как юридический факт (сделка) и как обязательственное правоотношение, вытекающее из соглашения сторон по купле-продаже недвижимости.

Теоретическую основу исследования составили работы ученых-юристов Т.Е. Абовой, Е.С. Болтановой, В.В. Витрянского, Е.А. Киндеевой, О.М. Козырь, П.В. Крашенинникова, Медведева Д.А. , О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого и других. Изучены материалы судебной и судебно-арбитражной практики.

Дипломная работа представляет собой попытку комплексного исследования договора купли-продажи недвижимости. Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, выводов, рекомендаций для совершенствования действующего законодательства, в научных целях и в практической деятельности.

В первой главе дипломной работы дается (раскрывается) понятие договора купли-продажи недвижимости, рассматриваются основные черты и особенности правового регулирования договора.

Во второй главе исследуются элементы договора купли-продажи недвижимости. Дается характеристика сторон договора, отмечаются особенности правового положения продавца и  покупателя, рассматриваются существенные условия договора продажи недвижимости, а также требования законодательства к форме и государственной регистрации договора.

В третьей главе анализируются основные права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости, раскрываются особенности исполнения договора и последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимости.

В заключении подводится итог исследования, формулируются предложения по совершенствованию законодательства и рекомендации практического характера.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1.         Понятие договора купли-продажи недвижимости

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимость, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст.454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продаже недвижимости. В ст.549 ГК РФ продажа недвижимости определена как

Заключение

Сделки с недвижимостью - инструмент согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках. Благодаря договорам между субъектами, осуществляющими производственно-хозяйственную деятельность, и потребителями товаров и услуг устанавливается пропорциональность экономических процессов в условиях рыночного производства, ибо договоры позволяют учесть реальные потребности и интересы членов общества.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).

Таким образом, подводя итоги всего вышесказанного можно сделать выводы о том, что систематизация всех знаний о договоре купли-продажи недвижимого имущества позволяет нам прийти к следующим выводам: несмотря на то, что понятие недвижимого имущества по определению не может быть совершенным, тем не менее, необходимо его совершенствовать. Следует внести ясность в основные формулировки, а так же определить целесообразность отдельных объектов недвижимого имущества.

Важнейшей проблемой является неточность ст. 130 ГК РФ, согласно которой, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основной сделкой с недвижимостью является купля-продажа.

Институт купли-продажи недвижимости прошел долгий путь становления, получив юридическое закрепление в различных нормативных источниках, в которых одни и те же вопросы имели разнообразные формулировки.

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

К существенным условиям ……..

продажи недвижимости.

Нормативно-правовые акты

1.     Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993 года.

Для заказа работы напишите 

E-mail:   delona5@mail.ru

Или позвоните 

8-9000-4567-91